家の間取りと設備トラブル

フロアプランと不動産英語/セントラルヒーティング/屋内の水難対策/ガレージドアの故障

　北米の一戸建てがどのような構造になっているか、家探しの際や、いざという時に備えて、間取りと基本的な住宅設備についてご案内することにしましょう。

フロアプランと不動産英語

★1階（ポーチ/玄関ホール/リビング/ファミリールーム/ダイニング/キッチン/ユティリティルーム）

★2階（ベッドルーム/バスルーム/クローゼット/ボーナスルーム）　★地下室

レキシントンなら家賃1500ドルクラス

　日本で不動産屋に行けば、必ず間取り図を見せてもらえますが、アメリカでフロアプラン（間取り図）を手に入れるのは意外にたいへんなことです。おそらく設計者の著作権の問題があるからではないでしょうか？…そこで、今回は、実在の家をもとに、素人ながら、私自身がスケッチしてみました。

　写真は、建坪2千平方フィート（約60坪）くらいの最近の一戸建てです。私たち夫婦が住んでいるケンタッキー州のレキシントンでは、（地域にもよりますが）買えば20万ドル前後、借りるならお家賃は月に1500ドル前後といったところでしょう。十分広く、窓も大きくて明るく、快適な生活が楽しめるよい住まいですが、ご説明用には、間取りの要素が全て揃っている（貸家としては標準より大きめの）家を選びました。

　この家は、１階と２階を合わせて（地下は省略）約100坪です。建坪の計算には、普通、ガレージやポーチの広さを含みません。老人や身体障害者にも優しい配慮が行き届いた設計で知られた工務店の約15年前の作品です。

================≪1階の間取り≫================

【1階平面図】

フロントポーチが大きい家では、老夫婦がスイングチェアに座って散歩する人に挨拶したり…

　玄関前のひさし屋根がカバーする場所をフロントポーチと呼びます。雨の日に郵便屋さんと立ち話をするのにも便利ですが、玄関ドアが風雨や日差しで劣化してしまうのを防いでくれます。玄関ドアには、外開きのストームドアというガラスドアを二重につける家も多くなりました。

　玄関ホールは英語でフォイヤー（Foyer）…アジア人と対照的に、欧米人は暗い（=落ち着いた）室内環境を好みますが、最近は吹き抜け（Vaulted Ceiling）で明るい玄関やリビングのある家が売れるようになってきました。

　北米の家はクローゼットだらけで物の収納には困らないはずですが、玄関は別です。大半のアメリカ人は家の中でもくつをはいて生活していますから、｢下駄箱｣は各自のベッドルームのクローゼット…玄関の収納スペースは、お客様のコートをかけるためにあるのでしょうか？

　リビングは二つ、食事の場所も二つあります。本物の居間（Formal Living）に対して一回り小さめの居間はファミリールームと呼ばれています。本来は、子どもたちを遊ばせるリビングより一層くつろげる部屋という趣旨だったようですが、現在は、逆に、リビングに通すほど身内ではないお客様をお通しする玄関脇の客間として使われるケースが多そうです。雰囲気を大事にする部屋ですから、天井にも吊り下げ式の照明がついていません。スタンドを買ってきて、明かりを灯しましょう。

　1階のトイレはハーフ・バス…バスルームは、トイレと風呂があって一人前（Full Bath）というわけです。トイレを借りたいお客様を奥までお通ししなくて済むように、大半の家では1階のトイレは玄関脇にありますが、この家の場合は、お客様を階段を上って2階のバスルームにご案内するというちょっとユニークな造りです。

　大まかな事情はお分かりいただけましたか？フォーマル・リビングとキッチンは、身内のスペースですから、玄関からは直接見えない奥の方にあります。フォーマル・ダイニングは、お客様をご招待することもありますから、ファミリールームの反対側の玄関脇にあるのが理想的です。

Screened(網張りの) Porch

　もっとも、お客様を厚くおもてなしするなら、やはり、フォーマル・リビングにお通ししなければなりません。この家の場合にも、室内には暖炉やテレビやAV機器を収納する造り付けの棚があって、虫除けの網が張られたポーチに出てバーベキューを楽しむこともできる素敵な造りになっています。

　ポーチの呼称は、パティオ（Patio）とか不動産屋のその場の気分で様々に変わります。例えば階下に空間があれば、ベランダ（Verandah）やデック（Deck）、バルコニー（Balcony）等々。

標準的なキッチン

　さて、朝食はキッチン。台所で｢軽く｣というよりは、朝は日当たりがいいパティオ風コーナーで｢気持ちよく｣食べ、夕食はあらたまったダイニング（Formal Dining）で（家庭によっては｢お祈り｣をささげ）少し｢じっくり｣食事をしましょうという区分です。お客様さえいなければ、日の長い夏の日には朝食コーナーで庭を見ながら夕食をするのもいいものです。

　台所のスペースは、どの家もぜいたくです。大きな家ともなると、食品クローゼット（パントリー）や配膳台（キッチン・アイランド）、主婦用のデスクまで付いています。ところで、コンロは英語でストーブ（Stove）です。紛らわしい単語ですから、この際、しっかり覚えておきましょう。　

　洗濯室（ユティリティ・ルーム）の場所は、決まっていません。家によってバラバラで、2階の廊下のドアを開けると洗濯機と乾燥機が出現したりする家も数多くあります。どこにあると便利かは、洗濯物をどの部屋で干すかによって変わってきます。全体の間取りを、総合的に判断してください。

================≪2階の間取り≫================

【2階平面図】

2階：　寝室は2階に集中している家が主流です。幼児の面倒を見るために1階に寝室がある貸家を探すご家族が少なくありませんが、例外なく苦労なさっています。

　夫婦の主寝室（マスター・ベッドルーム）と子どもたちの寝室の間には、厳然たる格差があります。そもそも部屋の広さも違いますが、天井の高さや天井扇（Ceiling Fan）の有無など豪華さの程度も異なるのです。

　最大の格差はバスルームに表れています。主寝室には専用の浴室が付いていますが、他の寝室はもう一つの浴室を共用するのが一般ルールです。

　この家の共用浴室は、大きな出窓があって、明るく開放的な素敵な浴室ですが、それでも、浴槽サイズは（特に小さいわけではありませんが）一般ホテル並み。カーテンで仕切って浴槽内でシャワーするのも一般ホテルと同様で、シンクは二つありますが鏡と洗面台は一続きと、かなり｢普通｣の扱いです。

　これに対して、夫婦の浴室の設備は、お湯をたっぷり入れて身体をゆったり伸ばせる深いジャグジー風呂（Jacuzzi Bath=英語ではジャクージーバス）にガラスドアの独立シャワールーム、左右に分かれた鏡と洗面台といった｢ＶＩＰ｣の待遇…違いがお分かりですか？

　この家の主寝室周りのクローゼットが比較的狭いのは、隣のボーナス・ルームが付いているからです。ボーナス・ルームと寝室の区別は必ずしも明確ではありませんが、ボーナス・ルームは寝室よりもオープンで、隣室とドアで隔てられていない場合が多いようです。この家は2階に上る階段を二つ持つちょっと面白い造りですが、階段を上ると部屋なのか、部屋の中に階段があるのか、どちらとも言えそうなところがボーナス・ルームの所以です。

　この家のボーナス・ルームには、ドーマー（Domer）と呼ばれる屋根に突き出した小部屋があります。最大の目的は採光ですが、工夫次第で書斎など多様に使える楽しい空間です。ドーマーより大きくてドアで仕切られ小部屋になればアティック（Attic=屋根裏部屋）です。いずれ改装して完成させる前提で木の柱や壁をむき出しにしたままのアンフィニッシュト・アティック（Unfinished Attic）は物置として便利ですが、エアコンを効かせておかないと夏は高温でしまったものが痛んでしまいますから気をつけましょう。

================≪地下室≫================

地階： 表から見ると二階家ですが、裏に回って見ると実質三階建ての一戸建ての地下室をウォークアウト・ベースメント（Walkout Basement）といいます。昔の地下室は、竜巻の避難場所と考えられていて、窓が小さく数も少なかったのですが、最近の新築の家には裏庭に向けて大きな窓を設けた明るい地下室が増えています。地下室は、ピンポン台やビリヤードを設けたり、バーを設けたりする遊びのスペースです。

　アンフィニッシュト・ベースメント（Unfinished Basement）は、いずれ改装して完成させる前提で、新築時にはコンクリートむき出しにしておく地下室で、物置にも、遊びのスペースにも使えます。

セントラルヒーティング（HVAC）

★エアフィルターの交換　★冷暖房　★除湿と加湿

ラジエーター式

　セントラルヒーティングには、屋内で温水を循環させるラジエーター方式もありますが、北米の民家の多くでは、ＨＶＡＣ（Heating, Ventilating, and Air Conditioning）といって、屋内の空気を循環させ、冷暖房と空調を一括してコントロールするシステムが採用されています。サーモスタットの目盛を合わせておけば、後は何もしなくても一定の室温が保たれる優れものです。

　ただし、エアフィルターを、できれば月に1回、少なくとも3ヶ月に1回取り換えることだけ心がけましょう。皆さんがいつもきれいな空気を呼吸するためにも大事ですが、ほっておくと暖房機の制御装置にホコリが付着して故障の原因になります。皆さんの怠慢が原因でＨＶＡＣが壊れたことが立証されたら、大家さんに修理代を請求されても争えません。

エアフィルター

エアコン室外機

　フィルターは｢向き｣に注意して換えましょう。フィルターのふちには矢印が印刷されてますから、古いフィルターの矢印と方向を合わせて入れればいいはずですが、前の住人が間違っていたらたいへんです。

　フィルターを差し込む場所も、フィルターのサイズや形状も、家によって違いますが、｢向き｣については原則があります。そもそも、フィルターを差し込む場所は、ＨＶＡＣの吸気側にあるはずです。したがって、空気はフィルターの方からＨＶＡＣに向かって流れます。

=====≪冷暖房≫=====

　ＨＶＡＣには、暖房にガス炉（Furnus）を使うタイプと電気を使うヒートポンプ式があります。冷房の仕組みは窓枠据付型のエアコンと同じで、窓枠型の屋外側が室外機として独立し、ＨＡＶＣの本体（冷却コイルや温度センサー）と断熱パイプで結ばれていると考えてください。つまり、

室外機では、

　コンプレッサーで圧力をかけられ、液化し高温になった冷却ガスが、コイル（全長10メートルはありそうな細い管をぎっしりコンパクトに巻いたもの…クリスマスツリーの銀モールのような金属片を一面につけ放熱しやすく工夫されています）の中を通過する間にファン（扇風機）で空冷されます。

ＨＶＡＣ本体では、

　気化した冷却ガスが冷却コイルの中を通過する間にＨＶＡＣ内部の熱を奪い、冷気が送風ダクトを通じて屋内各所に送り出されます。

　電気で暖めるヒートポンプ式の暖房は、ＨＶＡＣ本体と室外機の役割が夏と冬で逆転し、冬は冷却ガスを室外機で気化させ屋内で液化し放熱させるように設計されています。以前はガスに比べて暖房の効き目が悪いといわれていましたが、（私たちが住んでいるケンタッキー州レキシントンでは）ガス代が値上がりした2005年頃から、大邸宅でも、新築は、ほとんど電気暖房を採用するようになってきました。

　冷却ガスが漏れて減ってくると、冷房が効かなくなったり、室外機が凍ったりすることがあります。エアフィルターの交換をおろそかにすると、暖房だけではなく冷房も故障することがあります。

=====≪除湿と加湿≫=====

　夏は、屋内の湿気が、ダクトを循環する間に、冷却コイルの表面で冷やされて結露します。ですから、普通は、除湿のために特別な装置が付いているわけではありません。ただし、屋根裏のＨＶＡＣで生じた水滴が、きちんと受け皿で回収されるようになっていないと、天井から雨漏りのように水がしたたってくることがあります。

　そして、問題は冬。寒い日には、セントラルヒーティングの家の湿度は10〜20％台に下がり、こうなると、加湿器も1台や2台では焼け石です。残念ながら、ＨＶＡＣの加湿機能は特注です。わが家では、６百ドル払って加湿装置を取り付けてもらいました。フィルターに、常時、水道の水を流し、ファン（扇風機）で吸気ダクト内に湿気を送り込む仕掛けです。

　それでも、加湿効果は10％強程度ですから、小型の個室加湿器を併用しないと、（日本人に）快適な湿度=40〜60％には達しません。セントラルヒーティングによる乾燥は、肌荒れだけではなく、鼻炎など、健康に思わぬ悪影響を及ぼすことがありますから、お気をつけください。

　空調業者は、加湿装置のほかに｢紫外線殺菌｣装置と｢空気清浄｣装置を取り付けるように勧めました。｢空気清浄｣はダニなどのアレルギーをお持ちの方には有効でしょうが、私たちの場合は、夏の冷房時に鼻炎の症状が出ないので、深刻なアレルギーはなく不要と結論しました。｢殺菌｣には、どのようなご利益があるのか、私にはよく理解できませんでした。

屋内の水難対策

★頼りの止水栓　★地下室の排水ポンプ

わが家の地下室にある水道の元栓

　水周りは、アメリカの住まいの中でも、特に要注意の場所です。トイレのタンクの水が止まらなくなったり、プラスチックの配管に亀裂が入ったり、給湯機（ボイラー）の寿命が来てお湯が漏れ出したり、様々な事故が原因で家中が水浸しになるおそれがあります。

　日本のように水周りがなるべく１箇所にまとまった家を設計せず、台所と浴室やトイレはもちろん、洗濯室や給湯機まで自由気ままに配置されていますから、２階の水周りの事故は、一段と悲惨な事態を引き起こしかねません。

　発見が早ければたいしたことはありませんが、外出して留守中の出来事だと、たいへんです。後から後から噴き出してくる水を目の前にすると、たいていの奥様は気が動転してしまいますが、拭き掃除や後始末のことよりも、落ち着いて水を止めることが最優先です。

　皆さんのお住まいの止水栓（Water Shut Off Valve）がどこにあるのかごぞんじですか？本来は、入居時点で大家さんに確認していなければいけないことです。蛇口や水を使うところには、すぐ下の配管の根元に、それぞれ個別の止水栓がついているはずです。たいていは、それを止めれば解決ですが、それでも止まらない場合や、そもそも水難の原因が分からないときは、水道の元栓（Main Water Shut Off Valve）を閉めるしかありません。元栓は、地下室か、地下室がなければ、洗濯室や１階のトイレの洗面所などの目立たない場所にあるはずです。それでもなければ、（地方によって）屋外の水道メーターの隣にある場合があるようです。

=====≪地下室の排水ポンプ≫=====

排水ポンプ

　地下室がある家に住んでおられる皆さんは、洪水警報（Flood Warning）は他人事と油断していると、たいへんなことになるかもしれません。

　水難の場所は、地下室です。アメリカの民家の地下室は、建てたばかりは問題なくても、何年かすると地下室の周りに地下水の流れができ、雨の勢いが激しいと、水圧で床や壁面から雨水が噴き出して来るようになります。

　私たちの家の場合は、コンクリートむき出しで未完成にしたままのアンフィニッシュト・ベースメントですから、さほど困らないはずなのですが、昔は物置代わりにあれこれ無造作に格納していたので、初めて水が出たときにあわててしまいました。今では、排水ポンプを２基つけています。

　しかし、洪水警報が出るほどの豪雨どになると、雨の勢いにポンプが負けてしまうことがあります。一時帰国など長いお留守の間に、豪雨が来ないとは限りません。地下室に大事な物を置くなら、最悪の事態を想定して、床から十分離れた高い場所に置くよう心がけましょう。また、地下室付きの家をお借りになる場合は、排水ポンプはついているか、過去に水が出た形跡はないか、よく調べてから契約しましょう。

ガレージドアの故障

★センサーの向き　★モーターの出力　★ねじりバネの破断

ワイヤと赤外線センサー

　1987年にカナダのトロントに赴任してから4年間は、手動でドアを開閉する車１台のガレージがある市街地の小さな家に住んでいました。

　1995年に北米に戻ってきたときには、（会社の地位が少し上がったせいもありますが）とにかく田舎ですから、車２台分のガレージがある大きな家に住めて子どもたちも満足げでした。朝、出勤の際に、大きなガレージドアをリモコンで動かす感触が、ちょっとＶＩＰな気分で何となくハッピーな気持ちになったものです。

=====≪センサーの向き≫=====

　渡米してきたばかりには、｢当たり前のこと｣も知らないことだらけで、何もかも大事件になってしまいます。ガレージドアが閉まらなくなってしまう｢故障｣も、日本人の多くの皆さんが経験する有名な事件の一つです。

　ガレージドアには、人や車を挟んで傷つけないように安全装置が付いています。後で説明するように、専門業者に修理を頼まなければならない故障も起きますが、ドアが上に上がったまま全く下りようとしない場合は、大家さんに助けを求める前に、ガレージ両脇の赤外線センサーをチェックしてください。ゴミ出しのときにゴミ箱がセンサーに触れて向きがずれてしまったり、何か障害物が間に入って邪魔をしているだけのことが多いのです。センサーの向きは手で変えられます。正しい向きになったら、緑のランプが点灯するので確認できます。アメリカのガレージには連邦法でセンサーの取付けが義務付けられていますが、1992年以前に建てられた家にはないかもしれません。

=====≪モーターの出力≫=====

　さて、次は、モーターが故障したり、モーターが動いてもドアの車とレールのすべり具合が悪くなって途中で引っかかって戻ってきてしまうケースです。この場合は、赤いひもを引いていったん手動に切り替えると、男性なら（軽い力でも）容易に開け閉めできます。

　モーターには出力を調整をするダイヤルがついています。ガレージドアが人や車など障害物に触れた場合、一定の抵抗力に達するとモーターが逆回転してドアを巻き上げるように設計されています。モーターの出力を素人がいじると大事故の原因になりかねませんから、必ず大家さんや業者を呼んで修理してもらいましょう。ドアによっては内側からロックする留め金が付いていますが、なければ、防犯のため、ガレージへの出入り口をしっかりロックするよう心がけてください。

=====≪ねじりバネの破断≫=====

ねじりバネの軸とワイヤ

金属疲労と寒さで巨大ねじりバネが破断

　　さて、恐ろしいのは三つめです。ガレージドアの故障をなめてはいけないことだけ、頭の片隅に覚えておいてください。冬の寒い朝に起きやすい事故。前の二つのケースと違うのは、ガレージドアが閉まらないのではなく、開けられないという点です。

　故障の原因を確かめないで、手動で力まかせに引き上げると、左右のレールが折れ曲がって重いドアが頭上に落下してくるおそれがあります。ガレージに駐車中の車があれば一瞬でポンコツ、人身事故なら、おどすわけではありませんが、命に関わるほど危険な事態です。

　ガレージの入口上部をごらんください。滑車でワイヤを引き上げる長い心棒に、黒っぽい円筒形の物体が巻きついていますが、いったい何でしょう？手動モードなら片手で動かせるからガレージドアは軽いと思うのも無理ありませんが、実は大間違い。円筒形の物体は、本当はとてつもなく重たいガレージドアを、弱い力でも開閉することができるように取り付けられた｢巨大ねじりバネ｣なのです。

ねじりバネ式ネズミ捕り

　バネは、長い年月の間に金属疲労を起こし破断することがあります。破断が起きるのは、多くの場合、（ドアの加重がバネにフルにかかる）閉まる直前の瞬間です。｢ドーンッ｣と大きな地響きが鳴るはずですが、すぐに振り返っても、ドアは無事に閉まっているように見えますから気が付きません。

　ねじりバネは左右２本でワンセットですが、一方が破断しただけでも、ドアが重過ぎてモーターで動かせなくなります。手動でも並の力では持ち上げられないのですが、それを馬鹿力で開けようとすると、破断した側のサイドレールに想定外の加重がかかり、冒頭でご説明の通り、レールがひしゃげてドアが頭上に落下してくるわけです。

　YouTubeにガレージドア修理の動画が数々投稿されていますので、その一つをご紹介します。動画の中には素人でも修理できるように言っているものもありますが、万一、失敗すると重傷を負ったり、最悪の場合には死亡事故も起きるそうです。修理は、できるだけ専門家に任せましょう。

　車が中に閉じ込められ外出ができなくなってしまったら、業者に事情を説明して応急処置に駆けつけてもらいましょう。逆に、ご家族全員で外出なさる際に事故が起きると、ドアが開けられずガレージから家に入れなくなります。転ばぬ先の杖…(普段は使わなくても)玄関ドアの鍵は所持して外出するようにしてはいかがでしょう。

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